Megéri most lakást venni?
Sokszor halljuk, hogy Budapesten mennyire pörög napjainkban az ingatlanpiac és sosem érte meg ennyire tulajdonosnak lenni, mint manapság.
Most Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető ingatlanpiaci elemzője segítségével többek között ennek is utánajártunk.
- Milyen aktuális trendek befolyásolják manapság az ingatlanpiacot?
- 2017-ben a lakásárak már negyedik éve folyamatosan (három éve kétszámjegyű mértékben) emelkedtek. A forgalom már egy évvel a drágulás kezdetét megelőzően, 2013-ban elmozdult a mélypontról. A 2016-ban a lakásépítések felpörgését célzó új intézkedések hatására pedig tavaly az építési mutatók is látványosan javultak. A ciklikusan működő lakáspiac felívelő szakasza 2018-ban immár ötödik éve tart. Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzése azt mutatja, hogy 2017-ben – szemben a korábbi évekkel – Budapesten és a nagyvárosokban mérséklődött a drágulás, míg a községekben, illetve az olcsóbb régiókban nagyobb ütemű áremelkedés ment végbe. Emellett, sok év után először, az önálló házak értéke jobban nőtt, mint a lakásoké.
A lakás, mint befektetés vonzó voltát mutatja, hogy egyre több olyan ügyféllel találkozunk, akik kisebb-nagyobb, akár több tucat lakásból álló – bérbeadással hasznosított – portfolió kialakítására törekednek. És még nem a nyugaton általános intézményi befektetőkről beszélünk, hanem magánszemélyekről!
Mivel az új lakásokra 2016-ban bevezetett, és a kisebb adóteher miatt a kínálat erős növekedését hozó 5%-os áfa eredetileg csak 2019 végéig él, egyelőre nem megjósolható, hogy ez a trend ezt követően is folytatódik-e. Ennek ellenére a lakásvásárlás még mindig egyértelműen perspektivikus befektetés; a frekventált területeken a kiadással sincsen gond, s a jövőbeni értéknövekedésre is még évekig számítani lehet. A belföldi munkaerő-vándorlás élénkült az utóbbi években, a célrégiókban ez is fűti a piacot. Mindezek mellett pedig kedvező kamatozású és feltételű lakáshitelek adják a stabil keresleti alapot.
- Melyek Budapesten a legnépszerűbb kerületek és melyek azok, amik kevésbé?
- A NAV egyelőre nem teljes évi adatai alapján, tavaly a legtöbb lakást a XIII., XIV., VIII., XI. és VII. kerületekben adták el, tehát volumenben ezek a legkeresettebbek. Ha azonban a lakásállományhoz viszonyítjuk a forgalmat, akkor a VII., VI. és VIII. kerületek állnak a dobogón, s csak jókora lemaradással következik a második hármas, a XIII., X. és V. kerületek.
Összességében tehát a belvárosi kerületek a legnépszerűbbek, aminek részben alapja a jó befektetési lehetőségek keresése, melyek itt adottak leginkább.
A forgalom a legcsekélyebb az amúgy is kis népesség- és lakásszámú, illetve városperemi kerületekben, mint az XXIII., XXII. és I. kerület. Lakásállományhoz viszonyítva a forgalmat, az a XXIII., XXII., XVI. és XVII. kerületekben a legkisebb. Érdemes külön nézni az új lakások forgalmát is. Saját, a teljes budapesti piacot monitorozó adatbázisunk szerint a XIII., XI. és IX. kerületekben vették meg tavaly a legtöbb újépítési ingatlant.
- Még mindig a lakásvásárlás a legjobb befektetés?
- 5-7%-os, adózás, amortizáció és a kezdeti vásárlási költségek levonása után kapott nettó bérleti hozama alapján igen vonzó a lakásvásárlás. Ebbe ráadásul nincsen beleszámítva az értéknövekedés. Természetesen jól meg kell választani a célterületet és az ingatlant is, hogy az valóban jól kiadható legyen és hosszabb távon értékállónak bizonyuljon. Lehet ennél magasabb hozammal is elhelyezni a megtakarításunkat, ám akkor általában nagyobb kockázattal is kell kalkulálnunk, vagy folyamatos szakértői segítségre van szükségünk.
A lakás, mint befektetés vonzó voltát mutatja, hogy egyre több olyan ügyféllel találkozunk, akik kisebb – bérbeadással hasznosított – portfolió kialakítására törekednek. És még nem a nyugaton általános intézményi befektetőkről beszélünk, hanem magánszemélyekről!
- Milyen típusú lakásokat keresnek leginkább a vevők?
- Saját költözésre az élethelyzet szabja meg az igényeket, és igazából mindenre van vevő. A CSOK bővítésével trendszerűen nőtt a nagyobb lakások iránti kereslet, illetve az újlakás-piac felfutásával, a kínálat bővülésével az új építésű lakások is népszerűek lettek az utóbbi két évben. Ez országos jelenség. Budapest környékén egyre többet lehet hallani / olvasni, hogy az agglomeráció válságban megcsappanó vonzereje ismét nő, és újra keresettek lettek az itteni önálló házak. Aki befektetésnek vesz lakást, annak a belvárosi területek a vonzók. Ahol szűk a kínálat új lakásból, ott – ha tehetik – ilyet választanak. Ugyanakkor a városközponthoz közelebbi lakótelepi lakások is nagy favoritok immár évek óta.
Melyek a legolcsóbb-legdrágább kerületek, megyék és városok?
Az elmúlt évek – nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás hihetetlen népszerűségét követő – befektetői rohama okozta árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort, közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől a második legdrágább I. kerület átlagára majdnem kerek százezer forinttal marad el négyzetméterenként. A félmilliós szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A legolcsóbbak pedig a dél-pesti XXIII., XXI. és XX. kerületek, 270 ezer Ft/m2 alatti átlagárral.
Diagram forrása: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2017/2
Vidéken az átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: Budapesttel (412 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 265 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet egyre több megye, immár Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy is meghaladja.
A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 80 ezer Ft/m2 alatti árszinttel. A 150 ezres szint alatt van emellett Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés, Jász-Nagykun-Szolnok és Heves megye.
A 2012-ben piacra lépő OTP Ingatlanpont az egyik legdinamikusabban növekvő ingatlanközvetítői hálózatként rövid idő alatt vált a hazai piac harmadik legjelentősebb szereplőjévé. Mára több mint 600 fős hálózatával, országszerte közel 70 irodáján keresztül biztosít teljes körű ingatlanközvetítői szolgáltatásokat ügyfeleinek, és üzleti lehetőséget partnereinek. Kínálatában több mint 11 ezer ingatlan szerepel. Az OTP Csoport tagjaként az otthonteremtéshez kapcsolódó pénzügyi termékeket és szolgáltatásokat is kínál ügyfeleinek. Rendszeresen publikál adatokat és szakértői elemzéseket a hazai ingatlanpiac helyzetéről, folyamatairól.
- Albérletkeresőként sokan panaszkodnak arra, hogy gyakran egy óra alatt kiadják a lakásokat. Igaz ez a "sietség" a lakásvételnél is?
- Ha nem is feltétlenül egy óra alatt, de napon belül (megbízás felvétele és ajánlat elfogadása ugyanazon a napon!) több ingatlant is adtunk el tavaly. Ezek ráadásul a drágábbak közül kerültek ki, pl. Budapesten a II. kerületben egy 105 millió Ft-os, illetve a Balatonnál egy 55 millió Ft-os lakás kelt el egy nap alatt!